Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračujú v rastúcom trende a zároveň sa zvyšujú aj nároky na získanie hypotéky. Rok 2022 prináša nové pravidlá a požiadavky, ktoré by mal každý záujemca dôkladne poznať. Medzi najvýznamnejšie zmeny patrí úprava výšky životného minima, ktorá výrazne ovplyvňuje schválenie úveru. Aké novinky a podmienky vás teda čakajú pri žiadaní o hypotéku v tomto období?
Zvýšenie výšky životného minima a jeho dopad na hypotéky
Životné minimum sa pravidelne upravuje, a to zvyčajne vždy v polovici roka – v júli, kedy platí po nasledujúcich dvanásť mesiacov. V roku 2022 došlo k zvýšeniu sumy zo 214,83 € na 218,06 €. Podobne sa zvýšila aj suma životného minima pre ďalšiu plnoletú osobu z 149,87 € na 152,12 €. Jemné navýšenie zaznamenalo aj životné minimum pre nezaopatrené alebo zaopatrené dieťa, kde došlo k zvýšeniu z 98,08 € na 99,56 €.
Výška životného minima zohráva v procese schvaľovania hypoték dôležitú úlohu. Banky využívajú tento údaj pri vyhodnocovaní finančnej schopnosti žiadateľa splácať úver. Podľa platných pravidiel musí po odpočítaní životného minima a splátky hypotéky zostať žiadateľovi minimálne 40 % čistého príjmu na bežné životné náklady.
Táto nová hranica môže zvýšiť prekážky najmä pre osoby s nižšími príjmami, ktoré nemusia pokryť svojo finančnú záťaž pri požadovanej výške hypotéky. V takom prípade sú v praxi najčastejšie tri možnosti:
- zvoliť cenovo dostupnejšiu nehnuteľnosť,
- znížiť sumu žiadanej hypotéky,
- požiadať o hypotéku s dĺžkou splatnosti predĺženou na viac rokov, čo však znamená vyššie celkové náklady na úver.
Zvýšenie dávok ako čiastočná pomoc pre žiadateľov
Pre niektoré skupiny žiadateľov môže byť výhodou aj navýšenie verejných dávok od januára 2022. Tie pomáhajú zvýšiť celkový príjem domácností, čím sa mierne zvyšuje finančná kapacita na splácanie hypotéky. Zvýšené dávky predstavujú:
- rodičovský príspevok bez materskej dávky – 280 €,
- rodičovský príspevok s materskou dávkou – 383,80 €,
- prídavok na dieťa – 25,88 €,
- daňový bonus na dieťa do 6 rokov – 47,14 €,
- daňový bonus na dieťa od 6 do 15 rokov – 43,60 €,
- daňový bonus na dieťa nad 15 rokov – 23,57 €.
Zmeny v limite maximálnej výšky splátky úveru
Zadlženosť slovenských domácností, podobne ako v predchádzajúcich rokoch, rastie, čo vedie k sprísňovaniu úverových štandardov zo strany bánk. Úrad pre finančný trh zaktualizoval pravidlá týkajúce sa ukazovateľa DSTI (Debt Service To Income), ktorý označuje pomer mesačných splátok k čistému príjmu žiadateľa.
Pre rok 2022 platí výrazné sprísnenie: maximálna výška mesačných splátok na všetky dlhy nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima. Tento limit výrazne klesol z predchádzajúcich 80 %, čo znamená, že banky budú ešte opatrnejšie pri schvaľovaní úverov, najmä pre žiadateľov s vyššou mierou zadlženia.
Limit LTV a jeho vplyv na financovanie nehnuteľností
Poskytovanie hypoték s plným financovaním, teda 100 % LTV (Loan To Value), je na Slovensku už minulosťou. Najvyšší možný pomer predstavuje maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti, niekedy až 90 %, no tieto prípady sú striktne limitované.
Banky sú v roku 2022 oprávnené poskytnúť najviac 20 % novo poskytnutých hypoték s LTV nad hranicou 80 %. To znamená, že väčšina klientov musí mať k dispozícii minimálne 10-20 % z ceny nehnuteľnosti ako vlastné zdroje.
Nemáte dostatočné vlastné úspory?
V takom prípade je rozšírenou praxou kombinovať hypotéku so spotrebným úverom na doplnenie chýbajúcej sumy. Je však nutné brať do úvahy, že spotrebný úver má všeobecne kratšiu dobu splatnosti a vyššiu úrokovú sadzbu, čo vedie k vyšším mesačným splátkam a teda aj vyšším nákladom v úvodných rokoch splácania.
Vyhodnotenie a dôkladný výber hypotéky
Na trhu existuje široká ponuka hypoték s rôznymi splátkami, úrokovými sadzbami a doplnkovými podmienkami. Preto je nevyhnutné si výber hypotéky dôkladne premyslieť a nezamerať sa iba na výšku mesačnej splátky.
Efektívnym nástrojom pri rozhodovaní je použitie hypotekárnej kalkulačky, ktorá umožňuje jednoduché porovnanie dostupných ponúk a komplexnú simuláciu nákladov spojených s jednotlivými úvermi.
Dôležitosť ročnej percentuálnej miery nákladov (RPMN)
Pri hodnotení hypoték by mal záujemca venovať pozornosť nielen úrokovej sadzbe a mesačnej splátke, ale najmä ročnej percentuálnej miere nákladov (RPMN). RPMN zahŕňa pravidelné aj jednorazové poplatky, ako sú poplatok za poskytnutie úveru, sprostredkovateľské poplatky či správa úverového účtu, ktoré významne ovplyvňujú celkové náklady na úver.
Dôkladným prepočtom a zvážením všetkých týchto faktorov sa môžete vyhnúť nevýhodným podmienkam a lepšie si naplánovať svoj finančný rozpočet v súvislosti s novou hypotékou.
