Od roku 2013 už nie je možné uplatňovať paušálne výdavky vo výške 40 % pri prenájme nehnuteľností. Poradenská spoločnosť Accace, pôsobiaca na Slovensku v oblasti účtovníctva, miezd a daňového poradenstva, prináša detailný prehľad aktuálnych daňových povinností spojených s prenájmom nehnuteľností, ktoré sú platné od januára 2013. Súčasťou článku sú aj praktické príklady z praxe, ktoré umožňujú lepšie pochopiť tieto zmeny.
Nové pravidlá uplatňovania daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľností
Od roku 2013 je možné uplatniť daňové výdavky iba v režime tzv. preukázateľných výdavkov, ktoré musia byť doložené vedeným účtovníctvom alebo daňovou evidenciou podľa § 6 ods. 11 Zákona o dani z príjmov (ZDP). Táto zmena znamená významný posun v porovnaní s predošlým systémom, kedy bolo možné uplatniť paušálne náklady vo výške 40 % z príjmov z prenájmu.
Dopady zmien na prenajímateľov nehnuteľností a pozemkov
Zmena sa vo veľkej miere dotkla predovšetkým prenajímateľov pozemkov, ktoré nie sú odpisovaným majetkom. V tomto prípade totiž výška paušálnych výdavkov výrazne prevyšovala skutočné preukázateľné náklady spojené s prenájmom. Ako uvádza Peter Pašek, Head of Advisory spoločnosti Accace: „Táto úprava postihla tých daňovníkov, ktorí do roku 2013 využívali výhodu 40 % paušálnych výdavkov na prenájom neodpisovaných nehnuteľností, najmä pozemkov.“
Rovnako, táto zmena ovplyvnila aj prenajímateľov tzv. daňovo odpisovaných nehnuteľností, ktoré si nechceli zaradiť do obchodného majetku a odpisovať ich. Pokiaľ si títo prenajímatelia doposiaľ uplatňovali výdavky vo forme paušálu, mali zároveň nárok na oslobodenie príjmu z predaja týchto nehnuteľností od dane podľa § 9 ods. 1 ZDP. Od roku 2013 je táto možnosť ukončená v prípade, že prenájom nie je zahrnutý do obchodného majetku.
Špecifiká zdaňovania pozemkov
Pozemky patria medzi majetok vylúčený z odpisovania, a preto ich vlastníci nemajú možnosť uplatniť si daňové odpisy tak, ako je to bežné pri budovách alebo ich častiach. Okrem toho je potrebné spomenúť, že podľa Zákona o miestnych daniach môžu byť v prípade nájomného vzťahu trvajúceho najmenej 5 rokov považovaní za daňovníkov dane z pozemkov samotní nájomcovia, pokiaľ sú zapísaní v katastri nehnuteľností namiesto prenajímateľov.
„Paušálne výdavky pri prenájme pozemkov možno vnímať ako určitú formu štátneho zvýhodnenia, pretože preukázateľné náklady na prenájom pozemkov bežne nedosahujú 40 % z dosiahnutých príjmov,“ dopĺňa Peter Pašek.
Preukázateľné daňové výdavky a ich rozsah
Možnosti uplatnenia preukázateľných daňových výdavkov v skutočnej výške ostávajú zachované a ich rozsah je široký. Medzi oprávnené výdavky z prenájmu nehnuteľností patria napríklad:
- daňové odpisy budov alebo ich častí,
- úroky z hypotekárnych úverov na obstaranie nehnuteľností,
- výdavky na energie, plyn a vodu,
- správa nehnuteľnosti vrátane služieb spojených s prevádzkou,
- daň z nehnuteľností,
- náklady na opravy a údržbu nehnuteľnosti,
- iné preukázateľné náklady spojené s prenájmom.
Podmienky podnikania v oblasti prenájmu nehnuteľností
Samotný prenájom nehnuteľností ako nová činnosť nie je automaticky považovaný za živnosť. Podľa § 4 ods. 1 Živnostenského zákona je prenájom bytových a nebytových priestorov spojený so živnosťou iba v prípade, ak sa popri prenájme poskytujú aj ďalšie nadštandardné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti (napríklad upratovanie, údržba, strážna služba a pod.).
V prípade fyzických osôb, ktoré len prenajímajú nehnuteľnosti bez poskytovania doplnkových služieb, sa príjem z prenájmu nepovažuje za príjem zo živnosti. Títo prenajímatelia preto nemajú nárok na paušálne výdavky vo výške 40 %, a od roku 2013 majú možnosť uplatniť si len preukázateľné výdavky podľa účtovníctva alebo daňovej evidencie.
Príjem z prenájmu a odvody na sociálne a zdravotné poistenie
Podľa platného znenia Zákona o zdravotnom poistení a Zákona o sociálnom poistení sa príjmy z prenájmu nehnuteľností nepovažujú za zárobkovú činnosť. To znamená, že tieto príjmy nie sú predmetom platenia odvodov na zdravotné a sociálne poistenie.
Praktické dôsledky daní z prenájmu nehnuteľností
Zmeny v legislatíve kladú na prenajímateľov nehnuteľností dôraz na dôsledné a transparentné preukazovanie skutočných nákladov. Pre lepšie využitie možností uplatnenia daňových výdavkov je preto odporúčané viesť precíznu daňovú evidenciu alebo účtovníctvo. Prenajímatelia by mali tiež zvážiť vplyv týchto zmien na svoje daňové plánovanie a prípadne konzultovať konkrétne prípady s odborníkmi na daňové poradenstvo.
